全球房地产

书名：全球房地产
作者：夏磊/任泽平
译者：
ISBN：9787521714937
出版社：中信出版集团
出版时间：2020-4
格式：epub/mobi/azw3/pdf
页数：464
豆瓣评分： 7.8

书籍简介：

房地产在全球每个国家都至关重要。它是民生的保障、国民经济的支柱、财富的象征、大类资产配置的核心、金融危机的策源地。 为什么世界各经济体的房地产市场表现差异巨大？有的陷入高房价困境，导致沉重的经济和社会问题，如中国香港和英国；有的暴涨暴跌，引发大规模经济金融危机，如美国和日本；有的却成功实现房价长期稳定和居者有其屋，如德国和新加坡。 十多年来，我们带着这些问题，跟踪研究美国、日本、德国、新加坡、英国、中国香港、中国内地等的房地产市场运行，在全球大视野和历史维度下，逻辑逐渐清晰、真相开始展现。 住房制度决定房地产市场！ 住房制度是破译房地产运行的基因密码！ 土地、金融、税收、保障、租赁五大制度是问题的关键！ 房价还会涨吗？房子还能买吗？房产税会推出吗？危机会爆发吗？中国房地产市场平稳健康发展的康庄大道在哪？所有这些问题都迎刃而解，答案就在本书。 重磅推荐： 黄奇帆（中国国际经济交流中心副理事长） 房地产业是一个具有高度综合性和关联性的行业，不仅涉及建筑业、制造业等生产资料部门，而且涉及金融、商业、文化等服务产业，更与老百姓的财产、民生福祉息息相关。因此，对任何一个国家来说，房地产业都是国民经济中的重要产业。实现房地产业长远健康发展，需要抓好金融、土地、财税、投资、法制五个关键环节，加快建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。抓好了，就能实现“房住不炒”的战略目标。 杨伟民（第十三届全国政协常委，全国政协经济委员会副主任） 有什么样的住房制度，就有什么样的房地产市场。“房住不炒”必须由多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度来保障。 冯俊 （中国房地产业协会会长） 《全球房地产》通过剖析有代表性的若干国家和地区的房地产市场发展症结，反思中国房地产发展的得与失，并且从制度性缺陷来思考问题。我们在讨论所谓规律的时候，如果不触及制度性不足，往往会莫衷一是。这也是作者视野广博深邃，思想深刻性之所在。 丁祖昱（易居企业集团CEO，中国房地产业协会常务理事） 《全球房地产》以横宽视野和垂直深度探讨我国住房制度改革的大道。用一本书看懂世界房地产，在世界坐标中寻找中国样本。诚为决策者、从业者和购房投资者必备之“理论重器”。 吴晓波（财经作家） 房地产是经济周期之母，是居民最关心的资产配置。什么决定房地产市场？想读懂全球和中国房地产的激荡大历史，看《全球房地产》是捷径。这本书解码真相，透视本质，引人入胜，富有现实意义。 管清友（经济学家，投资人） 《全球房地产》是一部很扎实的研究著作。这本书从住房制度角度解释和分析了全球主要经济体房地产市场的差异所在，并对中国房地产70年发展做了制度层面的深刻剖析，是一部关心房地产行业和市场的相关人士的可读之书。

作者简介：

夏磊

恒大研究院常务副院长、房地产行业首席研究员、住房和城乡建设部科技委房地产市场服务专业委员会委员、中国房地产业协会房地产市场与住房保障分会副会长、中国人民大学财金学院金融硕士业界导师。曾在住房城乡建设部任职多年，长期从事房地产调控和公积金政策研究和制定，作为主要执笔人起草《中国房地产金融报告（2014）》、国家标准《住房公积金支持保障性住房项目贷款业务规范》、《住房公积金个人住房贷款业务规范》等，是近十年来中国房地产政策变化的亲历者和见证者。曾任方正证券房地产首席分析师。出版学术畅销书《房地产周期》。财新、新浪财经、今日头条专栏作家。

任泽平

恒大集团首席经济学家（副总裁级）、研究院院长。曾先后担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任，国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师，方正证券首席经济学家、研究所联席所长。兼任中国民营经济研究会副会长，首都金融智库专家，全国工商联智库委员会委员，科技部国家高新区升级评审专家，中国新供给经济学50人论坛成员，中国人民大学、中央财经大学、对外经贸大学、南开大学等兼职导师。中国人民大学经济学博士，清华大学经济管理学院博士后。曾参与重大文件和改革方案起草，在《人民日报》《经济研究》等报刊发表文章数百篇，出版专著和译著《宏观经济结构研究》《从奇迹到成熟：韩国转型经验》《大势研判：经济、政策与资本市场》《房地产周期》《新周期：中国宏观经济理论与实战》《全球贸易摩擦与大国兴衰》等。

书友短评：

@ 水果 挺好。能了解到英美日德新加坡的房地产市场现状和发展历程，有助于分析和判断我们的未来。 @ 阿瓜 跳跃阅读，择其精要；中国部分尤其发展趋势一块较有启发 @ 二口塘 作为从业者，读此书，应该能提升整体行业认知格局。但又有几点不得不说1. 中国地域广阔人口众多，国情远比英美日复杂，以此类发达国家做对标，大概率重蹈汽车工业专家们烙下的陷阱。香港新加坡这样的城市经济体更不足挂齿。笔者增加巴西来做对照分析更佳。2.借领袖的话说，当今世界，处在世界百年未有之大变局，任何对未来发展趋势的估计，当不能脱离不断加强的大国竞争来看。所以未来十年的城市化率，线性提升至70%，… 作为从业者，读此书，应该能提升整体行业认知格局。但又有几点不得不说1. 中国地域广阔人口众多，国情远比英美日复杂，以此类发达国家做对标，大概率重蹈汽车工业专家们烙下的陷阱。香港新加坡这样的城市经济体更不足挂齿。笔者增加巴西来做对照分析更佳。2.借领袖的话说，当今世界，处在世界百年未有之大变局，任何对未来发展趋势的估计，当不能脱离不断加强的大国竞争来看。所以未来十年的城市化率，线性提升至70%，只怕是一厢情愿！3.长期看人口，中国总和生育率只会小于等于1.5，人口拐点很快到来。这一点，作者有保留的一笔带过了。4.中国之大世所罕见，分为十个不同的区域，分别研究地产形势都不为过。所以，请勿随意拿来即用，保持敬畏，不断学习当属上策。 @ 小昭 2020-19，有信息刷新就是有用 @ 为了一根骨头 书的精华仍然是在导论部分。研究的框架合理，数据也非常扎实。但全球市场研究得出的结论——“有什么样的住房制度，就有什么样的房地产市场”，毫无疑问是句废话。而且任何离开国家宏观经济历史背景而单论地产制度的论述，都是片面的。让美国，日本，香港再选择一次，他们是否有空间做出别的选择，这才是通过别国问题，反观中国市场当前应该做何抉择的关键。提出的建言“人地挂钩，金融稳定”，前四个字陆铭教授在《大国大城》中早… 书的精华仍然是在导论部分。研究的框架合理，数据也非常扎实。但全球市场研究得出的结论——“有什么样的住房制度，就有什么样的房地产市场”，毫无疑问是句废话。而且任何离开国家宏观经济历史背景而单论地产制度的论述，都是片面的。让美国，日本，香港再选择一次，他们是否有空间做出别的选择，这才是通过别国问题，反观中国市场当前应该做何抉择的关键。提出的建言“人地挂钩，金融稳定”，前四个字陆铭教授在《大国大城》中早有高明论述，后四个字则更多取决于整体环境，而不是单从地产市场出发决定。夏磊和任老板的研究精华还是在《房地产周期》中。 @ 你姥姥 是一篇很长的研报，所有研究员出身的写书通病……上篇是国际经验梳理，只读导论即可，相当于上篇摘要和核心结论，后续章节只是数据展开；下篇是对中国的制度建议。作为企业背景（恒大）出的书，自带私货也是不可避免。 @ MR.Mao 猫先生 一本比较泛泛的书，从几个国家的房地产市场的数据变化，试图找到背后涨跌的影响因素，但其实这个行业很难用特定的几条规律去解读，涉及的产业太多，政策性太敏感，所以，就当一本工具书来看看就好了，很难用哪个国家的规律和趋势来套到另外一个市场。比较明确的东西，一二三线的房子可以跑赢通胀，拿着现金不如拿着好地段好位置的资产，再不行就赚点小钱买点优质公司的股权吧。加油吧，打工人，好好赚钱，早日上车，上快车。 @ Rick 数据详实。但本质上就是一篇很长的券商报告，赶时间的话只需要读前70页和后50页 @ 包子 之前那本房地产书的进阶版，分析了比较有代表性的国家进行了分析，日本的大起大落，英国持续上涨，美国的次贷危机和新加坡的高住房自有率，为未来中国的房地产政策提供了一些有用的建议。 @ 蛇仙大人 我是挑着看的，感觉很受益。上篇核心内容就是第一篇的，后面都是列举第一篇结论的依据。后一篇讲的我国房地产，难免有自身利益角度的局限性。

导论 / 001
上篇 全球房地产：市场表现与制度基因
第一章中国香港为何深陷高房价困境 / 071
第一节经济高度繁荣，住房面临困境 / 073
第二节香港住房制度支柱 / 076
第三节
地价房价螺旋上涨机制：供地不足铸就高房价，高房价推高地价 / 096
第二章英国房价何以刚性上涨 / 099
第一节高品质与高房价的共同体 / 101
第二节英国住房制度支柱 / 105
第三节
土地供应不足、人口持续流入、金融市场化共同推动房价
刚性上涨 / 130
第三章美国60年房地产大牛市的巅峰繁荣与骤然落幕 / 135
第一节史上最长的房地产大牛市 / 137
第二节美国住房制度支柱 / 143
第三节
房地产神话破灭三部曲：资产价格下降、流动性枯竭、信用紧缩 / 162
第四章日本房地产市场大起大落的终极逻辑 / 173
第一节日本两次房地产危机的催生、爆发及后果 / 175
第二节从喧嚣到沉寂：掉下人口悬崖的日本 / 190
第三节日本住房制度支柱 / 194
第四节
泡沫终将破灭：任何泡沫的催生和破灭都是货币政策的
副产品 / 214
第五章德国房价长期稳定之谜 / 217
第一节德国房地产市场奇迹 / 219
第二节德国住房制度支柱 / 221
第三节
房价长期平稳运行机制：金融稳健、租购并举、城市协调发展 / 237
第六章新加坡如何实现“居者有其屋” / 243
第一节高住房自有率奇迹 / 245
第二节新加坡住房制度支柱 / 247
第三节
如何使用政府和市场两种力量实现“居者有其屋”的政治理想 / 268
下篇 中国房地产：制度建设与未来展望
第七章中国房地产70年简史 / 275
第一节住房严重不足的福利公房时代（1949—1978年） / 277
第二节房改启动前的曙光乍现（1978—1994年） / 279
第三节全民进入商品住房新时代（1998年至今） / 282
第四节中国房地产市场回顾与反思 / 285
第八章中国住房制度支柱 / 291
第一节住房金融制度：以商业按揭为主、公积金为辅 / 293
第二节土地制度：两权分离、用途管制、供应垄断 / 299
第三节税收制度：重增量轻存量，重交易轻保有 / 306
第四节租赁制度：进入租售并举新时代 / 312
第五节住房保障制度：多渠道、分层次、高覆盖 / 316
第六节中国住房制度的反思 / 321
第九章中国房地产市场发展趋势 / 327
第一节未来中国房地产市场空间有多大 / 329
第二节当前房地产市场风险有多大 / 352
第三节未来行业集中度能有多高 / 361
第四节从国际经验来看中国房企的三种未来之路 / 363
第十章房地产税的国际经验与中国实践 / 389
第一节发达经济体房地产税怎么收 / 391
第二节房地产税能否替代土地出让收入 / 395
第三节中国房地产税的改革历程、征收现状及效果 / 413
第四节房地产税出台的最佳时机和预期影响 / 420
启示住房制度深度塑造房地产市场 / 427
第一节房地产过度金融化是风险之源 / 429
第二节土地供给是房价的直接决定因素 / 432
第三节税收是短期调节因素 / 435
第四节租购并举的市场才是健康的房地产市场 / 436
第五节住房保障是对中低收入阶层的必要支持 / 438
参考文献
致谢
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